Financiamento imobiliário: como aumentar sua chance de aprovação

A análise começa antes do imóvel

Muita gente escolhe o apartamento e só depois descobre quanto o banco libera. O caminho certo é o contrário: primeiro a aprovação de crédito, depois a busca.

O que o banco realmente avalia

• Renda comprovada: a parcela costuma ficar limitada a 30% da renda bruta somada dos compradores;

• Histórico de crédito: score, atrasos e dívidas ativas;

• Tempo de trabalho ou de empresa: estabilidade pesa;

• Entrada disponível: quanto maior, menor o risco e melhor a taxa;

• O imóvel: avaliação e documentação precisam fechar.

Dores mais comuns (e a saída)

"Minha renda não fecha." Componha renda com cônjuge, pais ou irmãos. Vários bancos aceitam até três participantes.

"Não tenho a entrada toda." Verifique o saldo do FGTS: em imóveis residenciais urbanos dentro do limite do programa, ele entra como entrada, amortização ou pagamento de parcelas.

"Sou autônomo." Junte extratos dos últimos 6 a 12 meses, declaração de imposto de renda e pró-labore. Movimentação bancária consistente vale mais que contrato de trabalho para o banco.

"Meu score está baixo." Regularize pendências, mantenha faturas em dia por três meses e evite abrir novos empréstimos antes da análise.

Prestação: SAC ou Price?

• SAC: parcela começa maior e cai ao longo do tempo; paga menos juros no total;

• Price: parcela fixa, mais fácil de encaixar no orçamento hoje.

Se o objetivo é quitar antes, SAC costuma sair melhor.

Documentos que costumam travar o processo

1. Comprovante de renda desatualizado;

2. Matrícula do imóvel com pendência ou inventário aberto;

3. Divergência de nome ou estado civil entre documentos;

4. Vendedor com dívida que impede a lavratura da escritura.

Custos além da parcela

• ITBI (2% a 3% na maioria dos municípios);

• Registro e escritura;

• Tarifa de avaliação do imóvel;

• Seguros obrigatórios (MIP e DFI), embutidos na parcela.

Cronograma realista

Etapa	Prazo médio
Aprovação de crédito	2 a 7 dias
Avaliação do imóvel	5 a 10 dias
Análise jurídica	7 a 15 dias
Assinatura e registro	15 a 30 dias

Do início à chave, conte de 45 a 60 dias quando a documentação está em ordem.

Como amortizar depois

Use 13º, férias ou FGTS para amortizar. Peça sempre a redução do prazo quando o objetivo é pagar menos juros, e a redução da parcela quando o objetivo é aliviar o orçamento.

Próximo passo

Faça a simulação em pelo menos dois bancos e compare o CET (custo efetivo total), não apenas a taxa anunciada. Diferenças pequenas de taxa viram milhares de reais em 30 anos.