Manutenção locatícia: quem paga o quê e como evitar prejuízo

Depois do aluguel em atraso, manutenção é o assunto que mais gera atrito na locação. Quase sempre por um motivo simples: ninguém combinou antes quem paga o quê.

Dor 1: "Isso é meu ou do proprietário?"

A régua geral é a distinção entre manutenção estrutural e desgaste de uso.

É do proprietário (locador):

• Problemas estruturais: infiltração, telhado, fundação, rede elétrica e hidráulica antigas.

• Substituição de itens que chegaram ao fim da vida útil (aquecedor velho, fiação deteriorada).

• Taxas extraordinárias de condomínio (obras, pintura de fachada, troca de elevador).

É do inquilino (locatário):

• Uso e conservação: lâmpadas, resistência de chuveiro, vedações, pequenos reparos.

• Danos causados por uso indevido ou descuido.

• Desentupimento provocado pelo uso, limpeza e taxas ordinárias de condomínio.

Solução: anexar essa divisão ao contrato, em linguagem simples. Uma tabela de uma página resolve 80% das discussões futuras.

Dor 2: "A vistoria não registrou nada"

Sem registro de entrada, todo defeito vira discussão de versões na saída.

Solução: vistoria fotográfica ambiente por ambiente, com data, incluindo estado de pintura, pisos, esquadrias, torneiras, quadro elétrico e eletrodomésticos entregues. Ambas as partes assinam. Na saída, compara-se item por item, descontando desgaste natural.

Dor 3: "Chamei e ninguém resolveu"

Demora em vazamento ou pane elétrica transforma reparo barato em obra caríssima.

Solução: um fluxo combinado por escrito:

1. Solicitação sempre por canal registrado (mensagem ou e-mail), com foto.

2. Prazo de resposta definido: 24h para urgências (água, gás, energia, segurança) e até 7 dias para os demais casos.

3. Em urgência não atendida, o inquilino pode executar o reparo e apresentar nota fiscal para reembolso ou abatimento — desde que previsto no contrato.

4. Todo reparo pago pelo proprietário exige orçamento aprovado antes da execução.

Dor 4: "O imóvel se desvaloriza a cada contrato"

Reagir só quando quebra é o modelo mais caro de manutenção.

Solução: um calendário preventivo simples.

• Semestral: limpeza de calhas e ralos, verificação de vazamentos, revisão de vedação de box e janelas.

• Anual: revisão elétrica e hidráulica, checagem de infiltrações, manutenção de aquecedor e ar-condicionado.

• A cada troca de inquilino: pintura, revisão de fechaduras, teste de todas as tomadas e torneiras.

Reservar de 1% a 2% do valor anual do aluguel para manutenção evita decisões apressadas quando algo falha.

Dor 5: "Fiz uma reforma e não fui reembolsado"

Benfeitoria feita sem autorização geralmente não gera direito a indenização — e pode ter de ser desfeita.

Solução: qualquer alteração além do reparo simples precisa de autorização por escrito, com definição prévia sobre indenização, abatimento no aluguel ou permanência no imóvel ao fim do contrato.

Checklist rápido

• Tabela de responsabilidades anexa ao contrato.

• Vistoria de entrada e saída com fotos datadas.

• Canal único e prazos de atendimento definidos.

• Calendário preventivo semestral e anual.

• Reserva financeira para manutenção.

• Autorização escrita para toda benfeitoria.

Manutenção bem combinada custa menos, evita conflito e mantém o imóvel alugado por mais tempo pelo preço certo.